Как составить договор залога недвижимого имущества?

У любого человека, будь то частное лицо или предприниматель, возникает необходимость быстро получить достаточно большую сумму денег. Причины у всех разные, проблема одна. Можно взять заём или кредит, но при этом нужно искать поручителей, собрать большое количество документов.

Брать деньги под огромные проценты «без поручителей и залога», даже на очень короткий срок, чревато большими проблемами. Наиболее оптимальным решением может стать договор займа под залог недвижимого имущества, который заключается на длительный срок, без поручителей и под небольшие проценты.

Фото 1

Приняв решение получить деньги при помощи договора залога недвижимости, например квартиры, вам следует изучить все предложения на рынке финансирования и постараться выбрать выгодный для вас вариант. Деньги можно получить и под залог автомобиля, но условия будут отличаться.

В большинстве случаев при получении денег под залог недвижимости финансовые организации, его предоставляющие, не требуют ни справок о подтверждении дохода, ни поручителей. Эксперты проводят оценку вашей недвижимости, после этого с заёмщиком согласуется сумма займа, срок выплаты, проценты.

Еще, не менее важное, преимущество займа под залог – это нецелевое использование выданных средств, то есть получатель займа может распорядиться деньгами по своему усмотрению. Если это предприниматель, то он может потратить их на закупку нового оборудования, товара или решить другие проблемы.

Как оформить договор займа под залог недвижимости (квартиры)?

Как в каждом деле здесь существуют свои нюансы, на которые заемщик иногда просто не обращает внимания или они кажутся ему не важными, но впоследствии именно они могут сыграть с ним злую шутку.

Важным критерием для финансовых организаций будет наличие свидетельства на собственность или имущественного поручительства на недвижимость (квартиру), оно должно быть нотариально оформлено. Если этого нет, то вам будет отказано в получении займа. Кроме того банк оценивает недвижимость, квартиру по двум параметрам: реальная стоимость квартиры и возможность её ликвидности (продажи с целью погасить задолженность).

Важно: В случае не выполнения своих обязательств заемщиком, проводятся определенные юридические процедуры, и залог переходит в собственность финансовой организации.

При вынесении отказа кредитная организация, прежде всего, смотрит на следующие факторы:

фото 2
  • Неоформленные перепланировки, которые были проведены в квартире;
  • Готовность строящейся квартиры ниже 85%. В случае предоставления в качестве залога недостроенной квартиры в новостройке;
  • Прописка несовершеннолетних в квартире;
  • Обременение (прописка и проживание родственников или имеющийся уже залог собственности);
  • Квартира, собственники которой люди на пенсии;
  • Плохое состояние квартиры;
  • Если предметом залога является комната в общей квартире;
  • Вид предложенного залога - общежитие или дом типа барак;
  • Большой срок постройки дома, его этажность;
  • Район расположения.

Важно: Отдавая квартиру в залог, человек должен знать, что его права на проведение каких либо действий со своей собственностью с момента подписания договора ограничены.

Он не может выполнять следующие действия:

  • Он не может свою квартиру продать, обменять, подарить;
  • Он не имеет права производить с квартирой какие-либо действия, которые бы снизили её стоимость;
  • Ремонт, реконструкцию квартиры нужно проводить только с согласия банка;
  • Не имеет право сдавать её в аренду.

Прежде, чем оформлять договор займа по залог нужно уточнить для себя некоторые вопросы в различных финансовых организациях:

  • В какое время будет принято решение по вашему заявление;
  • Полные требования, которые будут предъявляться к квартире и заемщику.
  • Всевозможные комиссии (за рассмотрение заявки, обслуживание счета и т.д.);
  • Кредитные условия (размер займа, ставка по процентам, как будет погашаться, страхование, другие комиссии). Каким образом курс валюты может влиять на ставку по процентам;
  • Возможность в процессе осуществления совершить смену имущества залога;
  • Внимательно изучить раздел «Права банка»;
  • Полный перечень требуемых документов.

Проанализировав все полученные данные, нужно выбрать наиболее подходящий вариант. При этом нужно сосредоточить внимание на следующее:

  • В каком случае финансовая организация может проводить отчуждения имущества, отданного под залог;
  • Присутствует ли пункт о досрочном погашении;
  • Предусмотрена ли реструктуризация.

После принятия решения, нужно заручиться письменным решением банка о предоставлении вам займа. Получив согласие, взять у менеджера договор, чтобы внимательно изучить его дома перед подписанием и постараться найти все подводные камни. Сформулировав все это в виде изменений к договору, предложить банку рассмотреть их и внести изменения в договор. Только после этого принять решение подписывать договор или нет.

Схема договора займа под залог недвижимости

Фото 3

Сам договор будет состоять из двух частей:

  • Основной кредитный договор. Типовой договор, по которому выдаются деньги;
  • Договор о залоге квартиры.

Рассмотрим подробнее договор залога.

Содержание договора залога

В договоре залога квартиры обязательно указываются и рассматриваются следующие пункты:

  • Дата и время действия договора.
  • Предмет залога.
  • Размер залога.
  • Права и обязанности сторон.
  • Нарушение договора и предусмотренная ответственность.
  • Порядок взыскания.
  • Форс - мажор.
  • Заключение.
  • Данные обеих сторон.
  • Дополнительные условия.

Рассмотрим подробнее некоторые из пунктов:

Предмет залога определяется:

  • Формой недвижимости;
  • Её нахождение;
  • Подтверждение права на собственность. Подтверждающий документ (свидетельство) со ссылкой на орган выдавший его.

Размер залога. Оценочная стоимость в рублях.

Какие предусматриваются обязательства и время их исполнения. Описание обязательств, обеспечение которых предусмотрено залогом с прописанием сроков их исполнения.

Залоговые гарантии. Ими могут служить следующие сведения, подтвержденные документами:

  • Подтверждение того, что заемщик является собственником квартиры (свидетельство на собственность);
  • Документ подтверждающий не обременение квартиры, т.е. что она не находится в залоге;
  • Отсутствие возражений у проживающих в данной квартире. Заявления от всех прописанных и проживающих в квартире.

Дополнительные условия. Здесь следует внимательно прочитать включенные в договор пункты:

Фото 4
  • Права на возможность заемщиком использовать заложенную квартиру по её прямому назначению. В случае, когда финансовая организация ставит ограничение на это право, то по закону эти пункты будут считаться ничтожными;
  • Указания на надлежащее содержание квартиры и не допустимость ухудшения её состояния;
  • Страховка недвижимости. Тот, кто предоставляет квартиру в залог, обязан получить на неё страховку, размер которой не может быть ниже суммы обязательств.
    В случае, когда стоимость квартиры меньше суммы кредита, сумма страховки должна быть максимальной. Здесь следует обратить внимание на условия страхования, предложенные страховщиками.
    Постараться вместе с банком подобрать компанию, выгодную обеим сторонам. Не стоит забывать, что по закону банк не может навязывать вам страховую компанию.

Типовой договор займа, обеспеченного залогом недвижимости (квартиры)

Этот документ должен содержать следующие обязательные пункты:

  • Предмет договора. Заемные средства, их сумма, величина и сумма процентов, сроки возврата. Внимательно посмотреть на наличие пункта о погашении досрочно. В пункте «Права банка (или иной финансовой организации)» могут быть оговорены условия на право этой стороны в одностороннем порядке менять процентную ставку, условия погашения задолженности и т.д.
    В этом случае в обязательном порядке требовать включения пункта о неизменной ставке, должно быть прописано, что ставка фиксированная. Может быть, что в договоре содержится абзац, что кредитуемый должен рассчитаться по кредиту досрочно, в случае несогласия на перемену условий. Он крайне не выгоден заёмщику;
  • Обеспечение. Описывается залог и его условия;
  • Возврат полученного займа. Порядок погашения и возможность досрочного возврата. Если такого пункта нет, то постараться внести изменения;
  • Ответственность сторон. Применение штрафов, если нарушаются пункты договора;
  • Порядок рассмотрения споров, возникших между сторонами. Если в эту главу включен пункт «Досудебное изъятие предмета залога», то он означает, что финансовая организация при нарушении договора обратиться минуя суд, к судебным приставам, на предмет выселения из квартиры. Прежде подумайте, чем принимать этот договор;
  • Форс-мажорные обстоятельства. Описание ситуаций, про которых происходит освобождение сторон от принятых обязательств полностью или в каких-то частях;
  • Заключительные положения;
  • Реквизиты и адреса сторон.

Проведение процесса регистрации договора залога недвижимости – этот вариант в какой-то степени выгоден заемщику. Её проводят в регистрационной палате. При регистрации в реестр недвижимости заносят сведения о залоге квартиры, а сам заемщик будет считаться собственником квартиры.

Полезное видео

Подробнее ознакомиться со схемами оформления договора займа под залог недвижимости, можно в данном видео:

Так же интересно: