Порядок проведения сделки купли-продажи садового участка, особенности составления договора

Приобретение садового участка часто связано с множеством подводных камней, начиная с реальных границ участка, заканчивая видом использования. Чтобы не сталкиваться с трудностями, важно грамотно проверить перед сделкой все документы и составить договор купли-продажи.

Пакет документов

Перед тем как заключить сделку, нужно убедиться, что этот садовый участок действительно принадлежит продавцу, и этому факту есть подтверждающие документы.

В качестве доказательств могут быть предоставлены:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности, или выписка из ЕГРН. Это самые распространенные документы, но юристы рекомендуют обратиться в МФЦ и получить новую выписку ЕГРН. Важно убедиться, что на участок не наложен арест, он не находится в залоге. Все эти моменты будут зафиксированы в новой выписке.
2. Свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года. Если объект был получен в собственность до этого времени, то сведений в ЕГРН о нем не будет. В таком случае продавцу нужно обратиться с заявлением в МФЦ о необходимости проведения государственной регистрации ранее возникшего права. Только после этого рекомендуется оформлять договор купли-продажи садового участка.
3. Свидетельство о праве на наследство, судебное решение или соглашение о разделе имущества. Это такая же ситуация, как и со свидетельством, полученным до 1998 года. Здесь также нужно сначала внести сведения в ЕГРН, только после этого осуществлять сделку.

Нередко с садовыми участками возникают ситуации, когда у продавца на руках только членская книжка дачного объединения. Такая сделка невозможна, так как участок не находится у продавца в собственности.

Порядок законности сделки

Существует множество нюансов, которые нужно учитывать при составлении договора купли-продажи садового участка. К ним относятся:

1. Проверка объекта по кадастровому учету. Если у продавца на руках есть все необходимые документы, нужно проверить правильность границ. Рекомендуется вызвать на место кадастрового инженера, который соотнесет реальные границы участка с теми, что указаны в ЕГРН. Особенно важно проверять границы, если речь идет о приобретении участка с постройками.  Если в дальнейшем окажется, что строение заходит частично на соседний участок, то его могут потребовать снести через суд. Кроме того,  более половины всех дачных участок были оформлены по дачной амнистии. Это упрощенная процедура, которая не предусматривает обязательного межевания. Границы участка в таком случае могут быть пересмотрены.
2. Проверить вид разрешенного использования. В выписке ЕГРН можно увидеть информацию о том, как можно использовать садовый участок, какие строения на нем разрешается возводить. Например, если участок приобретается с целью строительства на нем жилого дома, то не подойдут земли сельхозназначения.

Важно! При осмотре участка нужно обратить внимание на прилегающую территорию. Если рядом с границами проходят коммуникации, нужно уточнить, не входит ли земля в охранную зону. Если это окажется так, то на участке нельзя будет возводить строения.

Особенности оформления сделки

Договор купли-продажи садового участка обязательно составляется в письменной форме, так как на его основе производится государственная регистрация права собственности объекта.  Существует ряд моментов, на которые необходимо обратить внимание при написании документа:

1. В соглашении указывается только реальная цена товара. Если в дальнейшем возникнут проблемы с участком, очень сложно будет вернуть всю сумму.
2. Рекомендуется отдельным пунктом указывать, что на земельный участок нет притязаний третьих лиц.

Также в рамках рассматриваемого договора нужно учитывать, что существуют два вида участков: садовые и огороднические. Но на огороднических участках не могут быть размещены объекты недвижимости, а на садовых — это допустимо.

Содержание договора купли-продажи садового участка

Соглашение о сделке купли-продажи садового участка состоит из нескольких частей.

Преамбула

Любой договор начинается с преамбулы, которая содержит:

• вид сделки;
• населенный пункт, в котором оформляется договор. При этом не имеет значение, где зарегистрированы стороны сделки. Важен именно город, в котором производится оформление;
• дату купли-продажи;
• реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, адреса.

Если сторонами соглашения являются юридические лица, то необходимо прописывать реквизиты компании.

Предмет

В этом разделе предоставляется описание объекта договора. В настоящем соглашении – это садовый участок. В качестве характеристик участка необходимо указать:

• площадь;
• категорию земель;
• кадастровый номер;
• наличие строение на участке.

Также может быть прописана любая другая информация, касающаяся описания предмета договора.

Стоимость

Этот пункт должен содержать не только указание реальной стоимость по соглашению, но и порядок произведения оплаты. Условия внесения денежных средств могут быть различными, в зависимости от договоренностей сторон.

Права и обязанности

В этом разделе участники сделки закрепляют условия исполнения договора. Рекомендуется прописать последствия нарушения договоренностей, например, тех, что касаются несвоевременной оплаты.

По согласованию сторон могут быть указаны форс-мажорные ситуации и порядок, который будет соблюдаться при разрешении споров.

В конце договора должны быть проставлены подписи всех сторон. После этого соглашение купли-продажи садового участка будет считаться заключенным.